按照市政府《印发深圳市人民政府关于建立完善政府与企业对话沟通制度的意见的通知》（深府〔2004〕43号）要求，市政府在“深圳政府在线”开设了“政企通”栏目，在网上收集企业的意见和要求，定期组织市有关部门负责人与企业人士开展网上对话沟通活动。深圳市国土资源和房产管理局将于3月27日参加2008年度政府与企业网上对话沟通活动。详情请点击：http://www.sz.gov.cn/hdjl/zqt/yjzj/。敬请各界关注。具体安排如下：

活动单位：深圳市国土资源和房产管理局 　　时　　间：2008年3月27日 15:00-16:00 　　主　　题：紧约束条件下的深圳市产业用地政策 　　嘉　　宾：规划和耕地保护处处长 弓梅

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嘉宾：弓　梅	会议开始	直播现场	直播现场	直播现场

主持人：各位领导、各位嘉宾、各位网友，下午好！欢迎大家来到深圳政府在线"政企通"直播现场。
深圳经济特区成立快三十年了，这二十多年来，深圳经济的高速发展有目共睹，相比全国甚至全世界各大中城市，其发展速度都处在领先地位。特区经济发展了，产业规模扩大了，城市面貌日新月异了，人民生活水平大幅提高了，而我市的土地建设情况却不容乐观，非常有限的土地可利用面积逐渐减少。在今天土地资源发出红灯警告的形势下，政府部门不得不采取了相应的紧约束政策。这对深圳市民的生活和深圳企业的发展无疑都将带来很大影响。今天我们请来了深圳市国土和房产管理局规划和耕地保护处处长弓梅女士，以及国土房产局相关部门的领导，来到我们直播室，让他们就当前紧缩形势下的深圳市土地建设和利用情况给我们进行相关的解答，希望大家积极参与，踊跃提问。
首先，请弓处长就"紧约束条件下深圳产业用地政策"这个主题，在宏观层面给大家介绍一下。有请弓梅处长。
弓梅：各位网民朋友：大家好。
非常高兴有机会与大家一起探讨深圳市的产业用地方面的问题。关于产业用地政策，我想有必要给各位网民朋友做一些简单的介绍。
大家知道，优先发展产业尤其是工业一直是深圳市社会经济发展的主导战略之一, 通过三十年的发展，去年我市产业总产出水平超过了2000亿元以上。
产业发展是以消耗大量土地为代价的。目前我市产业用地总面积已经达到了约330平方公里，占全市建设用地总量的34.6%左右，宝安、龙岗两区的比例更是将近40%。加上其他各类建设用地，目前深圳的建设用地总量已经占到全市总面积的近一半。从2004年起，我们就感受到了显著的土地资源压力，与之相关联的水资源、环境质量及其人口承载能力也相继接近极限，出现了四个"难以为继"。目前，全市可用于新增为建设用地的农地已经剩下不足150平方公里，而可用于工业发展的就更少了。这些土地主要集中在几个后发展地区，如光明公明片区、大工业区等，其他用地就是分布在宝安、龙岗两区各地的零散用地。
面对四个"难以为继"的局面， 从2004年起，深圳市委市政府就提出了贯彻落实科学发展观，转变发展模式，建设"和谐深圳、效益深圳"的发展思路。简单地说，就是要在保持经济增长的基础上，转变发展模式，突破资源瓶颈，建立一种基于有限资源条件下全新的发展模式。
深圳的问题在全国也同样存在。面对建设用地过度扩张，国家从2004年就开始对土地管理工作提出了一些新的要求，最根本一条，就是要求通过土地管理参与经济宏观调控。国家对于产业用地的管理更加具体，2006年《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号文）明确要求产业用地一律通过市场方式出让，还对产业用地的价格制订了具体的指导标准，提高产业准入门槛。
土地管理部门为了贯彻落实国家的要求，配合全市产业结构调整与发展转型，对产业用地出让与管理提出了一系列的措施。2006年在深圳市第一次土地工作会议后发布的"关于进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见"及其附加的六个文件中，我们制订了"产业项目建设用地控制标准"、修改了"产业项目建设用地审批办法"，还进一步调整了"产业用地地价计算办法"，今后还将编制"限制与禁止供地目录"等。
2006年起，我们坚持按年度用地计划进行总量管理，并在全市全面推行了产业用地招拍挂出让。
大家知道，企业是产业用地的主体，为深圳企业提供公平、公正、公开、优良的服务是实现市委、市政府"产业优先"战略的重要保证。为此，我们将继续完善现行的土地使用与管理体制，改善土地利用的政策环境，为广大的企业家提供更好的创业环境。我们热忱欢迎广大网民朋友给我们出主意、想办法，共同努力，促进产业发展与产业用地的节约集约利用迈上一个新台阶。
主持人：下面我们看看网上的提问，请领导们给我们做一个解答。有网友我们在深圳快20年，一直是租用土地使用，这两年生产成本、劳动力成本越来越高了，我们有外迁的打算，但是又舍不得深圳。政府不要把眼睛光盯着高新企业，我们这些传统行业的企业为深圳建设也做出了巨大贡献。政府能不能适当向传统企业倾斜？
弓梅：这位网友提出的问题非常好、也很深刻。你对我们深圳市产业用地确实是很关注、很关心。我们对你提出的问题，这样给你回答一下。我认为深圳目前发展转型以及产业结构的调整面临一个新的问题，去年在我们每年出让土地预申报过程中，我们也在筛选各种各样的问题。比如说，产业结构调整过程中哪些行业能在每年供应土地方面能提出一个不同的比例，而且与市场进行对接。开出的药方也是我们2008年的1号文件，关于加快总部经济发展的若干意见。在这个意见中，政府鼓励优势民营企业在我市建立企业总部，同时鼓励企业采取走出去战略到异地发展。关于用地问题，我虽然不了解你们的具体情况，但今年的土地供应计划里有一批传统的有优势的产业项目供应，主要位于我市几个产业聚集基地。目前这几个产业聚集基地的准备工作，通过招拍挂方式准备的出让前期工作正在紧锣密鼓的进行。
主持人：网友4788提出：请问为什么要以招拍挂方式卖地？这种方式和以前土地使用的管理办法有些什么区别？
弓梅：招拍挂出让土地主要是落实国家2006国务院发出的31号文有关规定，按照产业用地一律实行招拍挂，这也是解决目前土地出让方式四个难以为继的必要措施。另外，跟传统的协议出让方式不同的主要是招拍挂方式通过市场方式来选择土地出让者，这也是通过公平、公开、公正、透明的方式来进行。主要是落实国家31号文。
主持人：这位网友提出我们国土房产局有一个很重要的处，叫做规划和耕地保护处，网友7767提出：规划和耕地保护处是不是深圳特有的？其他省市有没有？我们知道每一个政府部门都有一个相应的规划处，但是国土和房产管理局的这个规划部门将用地规划和耕地保护两个方面结合起来，是不是着重强调农业耕地重要性？领导能不能把这个特别意义阐述一下？
弓梅：感谢这位网友给我们提出的非常有探讨价值的问题。深圳市土地利用和耕地保护是面临一个新的课题，在全国来讲，全国的国土资源这个体系里面，国土资源部和广东省省厅都有相应管理部门，国土资源部是叫规划司和耕地保护司，省厅是把这两个部门合在一起，叫做规划和耕地保护处。深圳过去一直以来没有从国家这个体制直接对接，所以过去我们一直都叫做地政处，经过30年发展，土地资源越来越紧缺，国家对耕地的保护，18亿亩的红线越来越重视，特别是2006年国务院总理温家宝提出一定要在全国开展一次保护耕地的战役，这个战役主要是对国家的粮食安全以及国家今后战略上考虑，所以保护耕地作为目前国土资源管理的一个重要组成部分，也是我们重要工作之一，深圳市为了落实国家28号文、31号文以及国务院总理以及部、省里的要求，为了把深圳市保护做得更好、把深圳市土地规划做得更到位，所以从去年开始就做了调研，最后我们深圳市市政府在国土部门设立了规划和耕地保护这么一个机构，将深圳市目前现有的保护耕地任务落实到由具体部门管理。对于规划这块，因为深圳市过去一直以城市规划为主导，土地利用总体规划和城市规划也一直是统一在一起，后来因为两家分家后，土地利用总体规划重新进行了报批、编制，所以从今年开始我们赶上了一个非常好的契机，就是全国进行土地利用总体规划修编，所以我们深圳市成立了规划和耕地保护处，对于落实国家土地总体规划管理和总体目标实现具有重大意义。
主持人：网友4066提到深圳的农用耕地、商业用地、居住住房用地他们之间是什么比例？紧约束条件下，深圳市对这些用地的政策是怎么样给予倾斜？
弓梅：我讲一个大的概念，从土地管理法来讲，土地分三类：建设用地、农用地、未用地。土地管理是从用途管制角度来讲，农用地是我们目前深圳市新增建设用地后备土地资源。如果按照用途管制来讲，工业用地、商业用地、居民用地都是属于建设用地范畴。如果我们现在使用土地的话，从土地利用角度，我们只能出让建设用地，一方面合理利用现有存量土地，另一方面依法将农用地转为建设用地，这也是我们处成立后面临的新课题。就是如果要利用深圳市的农用地，必须把它用途转化为建设用地，我们要通过规划、计划、报到国务院审批后，才能转化为土地供应，所以这是一个非常难的课题，我们现在这个处主要负责这件事情。
主持人：网友7414提出这么一个问题，特区工业用地年增长率在特区成立初期80年代发展迅猛，达到37%，这个数据不知道准不准确。90年代调整产业结构后，工业用地增长逐步降低，下降到0.93%。但特区外由90年代的7%增长到2003年的20%。这个原因能简单说明一下吗？市政府采取了什么措施？
弓梅：从土地管理角度来讲，90年代初是特区内发展的比较快。随着土地资源逐步减少，工业向特区外转移。我们有一些项目就安排在特区外。这本身是一个转型与发展的过程。具体比例就是通过发展转型过程来体现。这是目前我们已经发展的一个状态。
主持人：网友1600提出来请问出让地块规模、位置是否与项目需求相匹配？
弓梅：从产业用地来讲主要是产业园区里，不同的聚集基地有不同的功能，如果项目在哪个产业聚集基地里，就落到哪一个不同的片区、地块，我们还是有一定的调查。交易部门在每年土地出让计划制定过程中，也会把需求纳入进来。
主持人：网友6507提出重大项目如何保障用地需求？
弓梅：首先是我们要在每年做计划过程中，一定要在前期调研以及项目预申报过程中，充分了解重大项目的用地需求。我们每年在10月份就已经做了，重大项目在预申报过程中要进行预选址，选址后通过绿色通道办理，市政府非常重视。在绿色通道申报过程中，各部门都积极配合，在落实重大项目用地过程中我们要做到三个一，第一，计划安排。第二，产业聚集基地中，能优先配置这些项目。第三，项目实施过程中，各部门积极的、多方面的来做好跟踪服务。
主持人：刚才弓处提到交易中心是一个什么样机构？怎么联系？
交易中心：交易中心是市国土房产管理局下面的一个直属单位，根据市政府100号令组建，主要负责政府委托的土地、公开招标、挂牌出让。企业委托的土地转让以及法院委托拍卖。简单说，交易中心是一个土地、房产公开交易平台。交易中心位于福田区振华路设计大厦。我们联系方式：83785995。
主持人：刚才提到产业用地使用权的出让，网友9856提出现在政府出了产业用地使用权出让规定，深圳以前的旅游景点用地是怎样的？像锦绣中华、动物园是否也出让了土地使用权。私营企业可否申请相关的旅游用地使用权？
弓梅：旅游用地出让我们都是以公开市场方式出让，都是公开的招拍挂。
主持人：那么以前这些用地？像锦绣中华、动物园这些用地。
弓梅：以前是按照当时的政策出让。
主持人：网友3201提出来我们这个规定是不是借鉴的发达国家和地区的做法，比如香港方面是否也是类似的模式？
邓敬宏：关于产业用地采取招拍挂方式出让的这种做法，应该说深圳最早的土地使用制度改革推行招拍挂出让是借鉴香港，现在把我们的招拍挂出让模式扩展到整个产业用地管理，这个也是中国的这个快速的城市化、工业化历史阶段的需要。当然也可以理解为是借鉴了香港，因为香港是很早以前就全部实行招拍挂出让。因为香港主要除了政府投资那部分是采取类似的划拨做法，其他一律都是招拍挂。我们土地出让是一个循序渐进的过程，发展到一定阶段，当市场成熟后我们就逐步把它推向市场，采取招拍挂方式。
主持人：网友5613提出来我们现在知道招拍挂出让国有建设用地是一种适应市场经济发展的规范性管理，我们深圳市去年年底出台了规定就是一个相对应的规范文件，这个规定出台前深圳市政府就已经开始了拍卖和市场化管理机制，这个做法是不是领先全国？请弓处介绍一下这方面的背景：
弓梅：深圳市在土地公开出让，不管经营性用地还是产业地，我们都是走在全国前列。特别是工业用地，2005年中纪委提出要逐步实现工业用地招拍挂前提下，深圳市纪委按照市委市政府的工作部署，积极推动了工业用地招拍挂。在龙岗宝安进行试点。2005年下半年，首先把龙岗宝安两区政府动员起来，大家积极对招拍挂献计献策。同时学习了香港的先进经验。为落实国家的政策，深圳市迈出了艰难的第一步。这一步的迈出我觉得是对全国产业用地招拍挂工作最后出台31号文打下了坚实的基础。也就是深圳产业用地基础在招拍挂试点中起到了窗口、示范作用。当时中纪委领导还专门到交易中心来参观并且参加了2005年年底第一块产业用地招拍挂拍卖仪式下亲自出席了仪式，而且在会议上他们肯定了深圳市的做法，特别是深圳市资源紧约束的情况下，产业用地非常紧约束的情况下，通过公开、公平、公正的出让方式，把我们市场与我们企业以及政府的服务推向一个新的平台。特别是在大家选项目、选用地以及后续服务上，我觉得招拍挂的工作确实是政府做到了公开、公平、公正，企业把自己的需求完全通过市场拿到非常快速的就可以进行报建，就可以进行建设和生产。而市场也可以通过招拍挂模式能把企业和政府之间的桥梁也建立起来，把所有的不能在过去拿到土地的企业可以通过市场竞争中得到这样需求的土地，所以我觉得这个意义确实在全国起到了一个示范作用。所以很多全国各地的土地管理部门只要来到深圳，第一件事就是学习工业用地招拍挂。所以他们在整个工作过程中认为深圳市这方面工作做得非常细、非常扎实，而且到目前为止没有一宗投诉，每一宗土地卖的不是价格最高、最好，确实是卖得比较公平、公正，而且企业比较满意。前期工作，交易中心、各个分局、市局都做了大量工作，确实是有所准备。而且企业所关心的就是我们政府所关注的，这个对接做得非常好，可以避免暗箱操作。公开、公正、公平就是为大家提供一个公共平台。
主持人：经过弓处长的介绍，我们所有市民对土地管理都有了信心。刚才我们一直都提的是有关产业用地方面的政策问题。还有很多网民对保障性住房也很关心。我们也就这个机会，让网民提一些相关问题，请领导给我们做解答。网友2138提出来在深圳市住房建设规划目标与策略中，对06-2010年住房有个年度指引，其中提到商品住房和政策性住房。请问弓处长，政策性住房是不是我们所提到的保障性住房？两者有什么区别吗？
袁以立：应该可以这么认为，关于06-2010年发展规划，也就是我们现在提到的保障性住房发展规划。
主持人：网友8427提出，他是政府部门一个聘用人员，大学毕业来深圳快3年了，就问可不可以申请廉租房，他一直住在亲戚家里，但是他知道有一些政府部门工作人员出来深圳住在廉租房，后来有了家庭，有的自己的房子，于是把这个房子还租给别人，获取差价，对我们很不公平。好像去年深圳市开始了清退出租的工作，这些清退的房源能不能有机会转给他们？
袁以立：首先可以明确的是，政府工作人员可以申请公共租赁住房，但不能申请廉租房，廉租房面对低保住房家庭。第二，他讲到转租问题的查处，我们经过调查取证，对转租行为进行了处理。我们现在针对转租问题最新发现的，一方面调查取证。第二，遇到转租问题，严格把转租收益要上交政府。还有讲到讲到清退房的工作，我们现在清退工作已经起到积极成效。第二，房源问题，我们准备在3月底或者4月初这个时间会有一个给政府一个汇报，他可以凭他自己的有关资料可以向政府住房租赁管理部门去申请政策性出租房，这是在租赁中心。这个申请的过程是一个轮候的过程，不是一去了就可以申请到。这一点希望他能够理解。
主持人：说到廉租房，这里还有一个问题。网友8426提出来请问去年第四季度国家建设部、财政部、国土资源部等管理部门相继出台廉租租房保障管理办法、经济适用房管理办法等廉租房、经济适用房配套管理办法。其中廉租房的资金管理在我市是什么现状？出台这个办法？政府怎么样贯彻落实？
袁以立：我们深圳市今年也出台了深圳市廉租住房保障管理的暂行办法。对廉租房租金管理有一个规定，实行收支两条线的规定。资金来源第一是财政预算安排的资金。第二，全市土地净收入安排的一定资金。其他来源还包括社会捐赠的资金等等。应该说深圳廉租房资金的保障没有什么问题，深圳市的廉租屋从05年到现在连续3年，深圳廉租房覆盖面达到100%，我们现在正在进一步研究廉租房保障的有关政策，尽可能更加人性化一些。通过这些措施为广大的低收入家庭，特别是我们的低保家庭提供更好的政策保障。
主持人：说到产业用地紧缺，我们也是感觉挺危机的。0477网友提出，前些年，因为深圳机场和盐田集装箱码头扩建，有过填海的动作，既然填海可以扩张可利用土地面积，政府对这个做法有没有长远打算？
弓梅：填海是增加土地利用实际总面积的一个有效方法。但是填海我们是有前提条件的。
主持人：好像在网上有这方面的争议，可能还是有一些危害性的。
弓梅：从深圳土地利用总体规划和城市规划角度来讲，要进行前期研究。对填海到底能填多少，可利用多少以及我们通过填海来扩大我们深圳供应面积，这个比例是经过前期研究论证。是在论证的基础上，有的项目才进行填海，不是说无序。
主持人：我们很少听说填海，可能是不得已而为之。
弓梅：其实深圳的陆域面积太小了，如果在土地利用总体规划中，通过研究可以达到填海目的，又不破坏环境，这是双赢。
主持人：有些网友还关心到城中村改造的事情。比如网友6353提出来，我想借此机会提一下城中村改造的问题。前两年城中村改造，政府花了很大力气，请问是不是也出于节约集约用地的目的？如果是这样，为什么那么多才建立没有多少年的楼房都被炸毁夷平？这样所造成的巨大浪费，政府有没有计算过？是不是已经超过了规范城市化预期的代价？以后是不是还会有类似的炸楼手段？
刘丹：首先城中村改造是对存量土地的一种利用，土地供应不仅仅是以新增建设用地这种方式。城中村改造的重要目的就是为了提升公建配套、改善环境、消除安全隐患、提升城市品质。城中村改造是根据2004年市政府出台的文件而开展的。改造的区域是原来农村集体所有的土地，按照规划有序开展。刚才网友提到拆除重建的，这也是在规划前提下，按照土地政策来实施的。
主持人：网友6890提出来最近出让的工业用地行业准入门槛都很高，政府是不是为这些企业量身定做土地，国土局设定门槛的时候有没有考虑市场实际情况？
交易中心主任：谢谢这位网友对我们工业用地出让的关注。在产业方面，政府也需要通过保障措施来保证产业升级和引进的重点项目对产业结构的调整。确实政府在这方面也有一些考虑，我们上个月引进国家生物医药基地、流感疫苗项目，还比如建立生猪屠宰场以及豆制品加工基地，这些关系国计民生项目，我们都有一些政策上的考虑。至于行业准入门槛是由产业主管部门提出的，这都是有一个管理办法来规范的，不是说我们任意制定，具体可以参照交易中心网站（www.sz68.com），通过这个网站可以跟我们更多的进行交流。
主持人：这里有一家光电子高科技企业提出的问题，网友8214提出他们企业属于良性高速发展中，但是是租用别人的厂房，我们有在即将推出的创业板上市的计划，因此迫切需要买地建设自己厂房，请问今年有没有针对我们这些企业的土地出让？为什么今年只卖了两卖工业用地？能不能坐下来面对面倾听我们的需求？
交易中心主任：有关高新产业用地出让，交易中心作为土地市场一个承办机构，我们通过高新办、高新技术产业协会与他们管辖的企业有一个沟通的渠道。刚才讲通过网站是一个渠道，通过高新办、高新技术产业协会和我们交易中心也有一个沟通渠道，我们把我们了解的信息会反馈给政府主管部门，高新技术企业一直是我们市里倡导转型的优先企业，我们产业用地供应中都会有相当的比例来满足高新技术企业产业用地需要。
主持人：网友0472提出，我们是一个工业企业，公司前一段时间通过合法渠道了一块地，但是对土地开发环节不太了解，下一步应该办什么手续？
交易中心主任：我们专门有一本书，后期出让指引。国土房产局为了满足工业用地企业购买土地后，怎么样办以后的手续，在这本书都有详细介绍。他可以跟我们交易中心联系，我们可以无偿提供。
主持人：国土房产局交易中心是有一本《工业用地出让指引》，这是无偿给相关企业提供的。请这些企业如果有需求的话，可以到交易中心跟相关人员进行联系。网友4873提出产业用地招拍挂工作程序能不能简单介绍一下？
弓梅：感谢这位网友对我们工作的关心，你提的问题很深刻。我们这个工作程序现在通过规划、计划以及出让、后续管理这么几个程序来实现。一般的情况下，我们是每年按照工作安排要制定每年的年度土地供应计划，在每年的10月份就要进行预申报。预申报后，要通过项目的筛选以及土地储备以及供应能力制定下一个计划，通过这个计划来引导供应。第二，进行规划选址，把大家的需求通过规划选址落地。落地后，我们还要进行实地踏勘、核权属。第三，国土部门制定出让方案。第四，招拍挂委员会审议出让方案。第五，发布公告。第六，资格审查，通过审查资格对竞买人资格进行严格的筛选，审查时不得变更和增加审查条件，这也是我们工作中一个重要的环节。第七，办理竞买手续。第八，举办招拍挂活动。大概就是八个步骤。如果对这个问题还有具体的要求的话，可以通过交易中心直接沟通，他们有一本工业用地出让指南，以及网上也有这方面资料，欢迎欢迎到网上查或者到交易中心索取资料。
主持人：刚才弓处把招拍挂整个工作流程给大家介绍了一下。下面还有一些问题，由于时间关系，我们就不一一的进行网上解答了。但是在“政企通”活动之后，我们会请国土和房产管理局的领导对这些问题一一补上。大家注意一下网上文字上的这些资料。
由于时间关系，本次政企通活动就进行到这。早在十八年前，我国就把每年的六月二十五日确定为全国"土地日"，这是在提醒我们，我国可利用土地的紧缺性以及由此给我们带来的危机感，各级人民政府和所有国民都必须对这个问题给予高度重视。在经济快速发展的今天，我们希望深圳市的所有土地建设和经营单位，都将在市政府土地管理部门的正确引导和相关政策支持下，大力提倡节约集约用地，积极转变经济增长方式，全面提高土地利用效率，使我市的社会经济各个领域都真正做到可持续发展、科学稳定健康地发展。谢谢弓处长及各位嘉宾的到来，谢谢广大网友的参与和关注。下期政企通活动再见。