美国财产法是美国法律制度的重要组成部分，其复杂性远远超出了我们的理解，仅对此做一个初步、粗浅的介绍。

　　（一）美国所有权的发展史

　　美国财产法的不动产所有权制度是从英国法移植而来，呈现出所有权形式的多样性和同一不动产所有权的双重性等特征。根据所有权的主体、所有权行使的时间、方式有否限制不同分为绝对所有权和有限制的所有权，绝对所有权是法律所赋予土地所有者的最大、最全面的权利，包括对土地的排他占有权、使用权、收益权和通过契书或遗嘱对土地的处分权，以及基于土地要求他人为或不为一定行为的法律请求权。这种权利不仅可以自由转让和继承，而且没有人为设定的条件或时间上的任何限制；有限制的所有权限制情形诸多，当某土地由众多人拥有，或所有权人行使权利的时间被推迟至将来或于将来某一个时刻截止，或者所有权在使用、转让、继承等方面受到限制，均为有限制的所有权。

　　英美法系所有权的概念可以溯及到英国的封建时期。那个时候逐渐形成了所有权的原形。1066年，独身者的爱德华无嗣而终。诺曼底的威廉战胜了其他两位王位继承人，成为新英王。在他成为国王之后，他认为，既然英国人否定了自己成为英国国王的权利，迫使自己使用武力，那么他就会剥夺这些人的土地权利，并按照自己的方式来安排土地。他没有剥夺原来土地的所有人而将其分配给他的诺曼底追随者，而是允许所有承认他为英王的人用金钱去赎回他通过征服暂时获得土地。威廉国王自己保留了土地的绝对所有权，通过分封的方式将土地授予给士兵、教父，他们只占有土地。国家土地并不属于那些看来像是拥有它的人所有，他们只是实际占有人。这是对主体独立的一种否认，在一个身份关系的封建社会当中，它仅仅代表从属关系，这个社会的制度有意将一个人的地位安排得比另一个人低。在这个社会里，战士和教父是统治阶级，劳苦大众是被统治阶级。例如,土地的占有者丙可以直接从国王那里获得对土地的占有，也可以通过次级分封制的方式获得土地的占有，也可以从乙处获得土地，乙从甲处获得土地，而甲从国王的手中获得土地，这样土地的占有人丙处于封建土地金字塔的最底层，尽管他更像是所有人，但是它仅仅是实际的占有者。甲和乙是中间领主，每一个层级的土地受让人都要向他的直接让与人提供某种义务。如果甲没有向国王履行义务，乙也没有向甲履行义务，那么国王和甲都有权利剥夺土地的占有。甲没有履行义务，国王剥夺的是直接占有人丙的占有，此时丙可以从甲那里获得救济。因此一个人如果想要得到定期的服务，就要将其土地授予给为他服务的人，以换取服务，服务的内容非常多，有军事的、农业的和宗教的。因此，也就相应的形成了三类土地所有权：兵役土地所有权、农役土地所有权、宗教土地所有权。在英国的封建时期，还有一种土地占有制度，即封建维兰土地所有，也称之为公簿地产所有。总之，所有的土地都是从一个上级那里获得，无法拥有绝对所有权。

　　1272年爱德华一世加冕，国王和男爵由于次级分封制失去了对很多土地的控制权，必须采取措施来控制这种情况。因此他在1290年颁布了《封地买卖法》（Statute Quia Emptores）。这部法律阻止了所有的次级分封。以放弃次级分封制为代价，大领主们不得不开始允许给所有自由的封臣以权利——在没有得到领主同意的情况下，可以将自己土地的一部或者全部分封给新的封臣。新的封臣向领主负有同样的义务，如果转让的是部分土地，那么新的封臣将按照比例承担义务。《封地买卖法》主要的历史影响有两个。其一，立法建立了土地自由转让的原则。在财产法发展中呈现出一种强力的转让资源给他人的权利是市场经济的基本要素。其二，在土地回复制度及没收制度之下，现存的中间领主将会消灭，绝大多数的土地直接归国王所有。在《封建买卖法》之后，随着自由分封得到了承认，封臣与领主之间的关系基本上是经济关系。封臣就是现在的所有人，劳役和封建附随义务转化成税收的形式。作为封建制度核心特征的人身依附关系已经消亡。随着建立在工资而非供奉义务基础上的经济的崛起，封建主义开始消亡。

　　（二）美国财产法中的现实所有权

　　绝对所有权的发展成为英国土地法最明显的现象之一，抽象的修正和思索的进程弥漫了整个法律。绝对所有权作为最大的所有权可以永续存在。律师们对土地财产权的思考代替了土地自身，把财产权看作是一种脱离土地存在的事实。土地的所有人可以将自己的财产所有权转让给买受人所有。如果买受人可以至死拥有此财产权，他可以通过遗嘱的方式将财产的所有权转让给其子孙。所以在美国财产法中，转让土地所有权的时候，应当标明受让人的范围，通常采用“将土地转让给买受人、买受人的继承人及买受人的承继权利人”。如果没有标明“买受人的继承人”，一般认为，这种行为并没有转让土地的绝对所有权，而仅仅转让了土地的终生所有权，那么土地的买受人也无权转让自己获得的“所有权”。

　　大陆法系国家的所有权人可以在自己的财产上设定用益物权和担保物权，将自己对财产的使用价值或者交换价值让渡给别人，但是自己始终没有放弃财产的处分权。英美法系国家的所有权概念下有很多内容，本部分的绝对所有权一般指普通法的所有权，所有权人可以对绝对所有权进行切割，这样的切割不仅包括物的使用价值和交换价值的切割，更重要的是可以对绝对所有权进行时间、空间、数量上的切割。例如，现实所有权和将来所有权的分割为时间上的分割。

　　终生所有权是指基于法律的规定、当事人的行为或者当事人之间协议而产生的仅于特定人的生存期间内有效的完全所有权，特定人一旦死亡，该所有权自行终止。早期领主与封臣之间的关系仅仅是终生分封的关系，法律承认终生所有权。法律上承认终生所有权，会有两个结果。第一个结果意味着在封臣死后，终生所有权授予者能够控制谁在终生封臣死后占有土地。终生所有权作为一种控制继承的工具，完全高于限定继承所有权。第二，当土地、股票、债券成为产生收入的资本时，为终生封臣设计的信托制度应运而生。在今天，绝大多数的终生所有权均产生于信托。在现代信托管理之下，一方通常是法人，例如银行，为了另一方的终生所有权而经营管理财产，从中获得终生所有的收入。本世纪，在私人信托中，为终生所有权经营的财产信托已经超过了几百亿美元。终生所有权根据不同的标准可以分成如下几类：

　　1．受让人的生存为存在基础的终生所有权﹙Life Estates Measured by the Life of the Grantee﹚。
该终生所有权为受让土地所有权的权利人终生享有，权利人本人死亡，所有权终止。“转让给A终生所有”的语言实际上为A设定了一个在其有生之年持续保有的终生所有权。

　　2．以其他人的生存为存在基础的终生所有权﹙Life Estates Measured by the Life of Someone Other than the Life Tenant﹚。该所有权没有固定期限的限制，一旦权利人以外的某特定人死亡，权利人的所有权消灭。此种终生所有权通常由转让人约定而产生。例如，转让人将所有权转让给甲，但仅限于甲在乙的生存期间享有所有权，一旦乙死亡，甲的所有权即告终止。此终生所有权还可以间接产生，转让人将土地转让给甲终生所有，甲可以转让其所有权给乙，那么乙所享有的终生所有权受到他人生存期间﹙pur autra vie﹚的限制，即要受到甲的寿命而不是乙的寿命长短的影响。如果在甲的有生之年乙死亡，那么乙的终生所有权由他的法定继承人或者受赠人所有，该所有权持续到甲死亡时为止。每一个终生所有权都附有将来所有权——或者是出让人的取回所有权？reversion？，或者是受让人的承继所有权remainder？。

　　3．普通法上遗孀对亡夫财产的终生所有权﹙Common Law Life Estate by Dower﹚。依据普通法，丈夫在婚姻存续期间的任何时间内所拥有的土地绝对所有权，于丈夫死亡时，遗孀对该土地的三分之一享有终生所有权，遗孀的终生所有权有以下的限制：第一，遗孀仅限于在丈夫死亡时有夫妻关系的人，不包括已经离婚和未婚同居的人；第二，土地仅限于丈夫享有绝对所有权的土地，而不包括其他；第三，丈夫享有绝对所有权的土地仅限于婚姻存续期间取得，婚姻关系存续前取得的，遗孀不享有终生所有权。遗孀土地的终生所有权具有排他性和对抗性，遗孀可以对抗买受人，甚至是善意的买受人。

　　现今的美国法对普通法上的遗孀对丈夫死后留下财产的权利作了多次的修改，在很大程度上改变了原有的终生土地所有权。现在的趋势是废除遗孀的终生所有权，取而代之是妻子和其他继承人分享亡夫的财产。遗孀对亡夫财产的继承范围扩大了：第一，不仅可以继承不动产也可以继承动产；第二，现在可继承的财产仅限于丈夫在死亡时所拥有的财产。依现在的法律，亡夫在生存期间将其财产转移，以至于死亡时财产减少的，没有很好的措施保护遗孀的权利，这对于生存的配偶是不公平的，于是一些州采用了这样一条规则：即在一定的情形下，允许生存方得到对方在婚姻关系存续期间转让出去的财产，以全部或者部分补偿生存配偶的利益损失。

　　4．普通法上鳏夫对妻子财产的终生所有权﹙Common Law Life Estate by Curtesy﹚。依据普通法上的规定，在婚姻存续期间对于妻子享有的绝对所有权的全部土地，在妻子死亡时丈夫开始享有终生所有权。此种终生所有权需要具备四个条件：第一，必须是合法存续的婚姻关系；第二，妻子对土地享有绝对所有权；第三，妻子与丈夫有婚生子女，且该婚生子女于妻子死亡时生存，有能力继承遗产；第四，妻子先于丈夫死亡。以上四个条件中，以第三个条件最为重要。实际上，依据普通法，鳏夫的终生所有权始于子女的出生，终于妻子死亡。现在这种所有权被成文法废弃，对于妻子的财产给予妻子和丈夫同样的权利。
有的学者认为大陆法系国家的居住权与英美法系国家的终生所有权很相似。居住权制度发端于罗马法，最初是作为人役权的一种形式而出现的。居住权是指非所有人而居住他人房屋，这个制度创设的最初目的在于，随着“无夫权婚姻和解放的奴隶渐多，每遇家长亡故，那些没有继承权又没有劳动能力的人的生活就成了问题。因此丈夫就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养”。在罗马法中有关居住权的论述很多：居住权是受遗赠人终身享有的权利；不能将居住权赠与或者转让给他人，居住权不因未行使或人格减等而消灭，另外享有居住权的人在一定条件下，可以将居所出租给他人。

　　大陆法系的其他国家继承了居住权。《法国民法典》第633条规定：“居住权，仅以权利人与其家庭居住所需为限。”第634条规定：“不得让与，不得出租。”德国有两种居住权，一种居住权是《德国民法典》中规定的传统居住权。《德国民法典》第1093条：“排除所有人而将建筑物或建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以设定为限制人役权。权利人有权将家庭以及为进行与其身份相当的服务和为进行护理而有必要使用的人员接纳进此住房。此项权利限于建筑物的一部分的，权利人可以共同使用供居住人共同使用的设置和设备。”另一种居住权是在德国特别民法《住宅所有权法》中规定的长期居住权。“长期居住权作为土地的负担，规定为一种特殊的限制物权，适度公寓化住宅中的房屋享有的以居住为目的的一种使用权。长期居住权人有权对抗所有权人，在土地上的一幢房屋的某一套住宅中居住或以其他方式使用。长期居住权人因为不是住宅的所有权人，只是有权无期限或者在一定期限内使用住宅。”这两种居住权的差别很大，民法典中规定的居住权是限制性人役权，不可转让，不可继承；特别法中规定的居住权是一项独立的居住权，可以独立的转让和继承，二者具有不同的社会功能。《意大利民法典》和《瑞士民法典》继受了《法国民法典》中关于居住权的规定，同时《意大利民法典》还对居住权中房屋正常的修缮费和其它的房屋税费作出了规定。《瑞士民法典》关于费用的承担问题与《德国民法典》的规定相同，但是第778条第2款规定：“权利人仅享有共有权的，保养费用有所有人负担。”但是有的大陆法系国家没有固定居住权，例如日本、韩国和我国台湾地区。

　　两大法系下的终生所有权和居住权还是有区别的。

　　第一，两种权利的产生的背景不同。大陆法系国家的居住权起源于罗马法，居住权作为人役权的一种，主要为解决解放的奴隶和无夫权婚的妻子的居住问题。终生所有权在英国产生之初，主要目的就是要控制财产的继承，保证领主对土地所有权的控制。

　　第二，两种权利存续期间不同。终生所有权的存续期限是不确定的，它以终生所有权人的死亡时间为终止时间。所以终生所有权与终生所有权人寿命的长短联系在一起，如果终生所有权人明天就会死亡，那么终生所有权的存续期间仅为一天；如果终生所有权人10岁获得终生所有权，其在100岁的时候去世，那么终生所有权的存续期间为90年。居住权的存续期间由房屋的所有人根据情况设定。既可以是居住权人的终生，也可以是某一段时间，也可以以某一事件的发生作为居住权终止的条件。

　　第三，两种权利的权利内容不同。终生所有权是对所有权进行了时间上的划分，但是并没有影响所有权的内容，所以终生所有权人有权占有，使用，出租，抵押，甚至转让。相比之下，大陆法系的居住权的内容一般都是消极的，仅限于占有、使用。有些国家的居住权人有权出租，但是不能进行抵押和转让。终生所有权人的权利内容要比居住权人的权利内容丰富的多。

　　第四，两种权利受到的制约不同。终生所有权并非绝对所有权，一般终生所有权与承继所有权相结合构成绝对所有权。终生所有权和承继所有权是两种相互冲突、相互制约的所有权。终生所有权人希望自己健康长寿，而承继所有权人希望终生所有权人的寿命越短越好，这样作为将来所有权的承继所有权就会很快的确定下来，自己将来占有的权利就会转化成现实占有的权利。尤其在转让终生所有权的时候，要对终生所有权和承继所有权进行评估，以确定两种所有权的具体价值，便于转让价款可以在所有人之间分配。市场机制下评估技术往往无法准确的确定两种所有权的价值，法院只能依靠职权进行估价。当终生所有权人死亡，终生所有权即告终止，财产的所有权转由承继所有人享有。同时终生所有权作为一种技术手段，往往与信托联系在一起。一旦转让终生所有权，就会适用信托，居住权则相反，大陆法系国家与英美法系国家不同，没有双重所有权的概念，所以作为他物权的居住权要受到所有权的制约。

　　第五，两种权利的作用不同。终生所有权不仅可以为终生所有权人解决居住难题，同时也具有营利性，最典型的表现在可以将终生所有权出租、出售。但是，德国的长期居住权是一个例外。德国的长期居住权与美国法中的终生所有权，常被用作一种地产投资和收益的技术，使得居住权的伦理价值大大减弱，而作为法律技术的灵活性则非常突出，可以称之为“投资性”居住权。这正是居住权在新的时代环境下延续其生命力的一种进化。在现代美国财产法中，终生所有权作为一种技术方案，在房地产的设计当中经常应用，有经验的律师会为老年人起草一份转让房屋所有权给其子女，但是保留对房屋终生居住权的契约。这保证让与人余生有房可住，避免让与人继续居住的状态受到其子女的影响。

　　转让人将其绝对所有权转让给受让人，依其意志以一定的条件予以受让人权利行使上的限制，条件成就，所有权终止。附条件的所有权是现实所有权的一种，除在行使权利上有转让人强加的条件的限制之外，在所有权的内容与时间上与绝对所有权不无区别，因此，通常情况下附条件的所有权都是完全所有权。内容上具有完整性、并可以转让、可以继承。

　　附条件的所有权分成两类：附停止条件的所有权﹙Fee Simple Determinable﹚和附终止权的所有权﹙Fee Simple Subject to Condition Subsequent﹚。转让人将其所有权转移给受让人，同时附有一定的条件，约定的条件成就或事件发生，该所有权自行终止，此种所有权为附停止条件的所有权。例如甲转让土地给学校的董事会、其继承人和未来的受让人（这是转让绝对所有权的一种表示），同时约定土地必须用于学校目的﹙for school purpose﹚。那么所有权可以永续存在，但是如果土地不用于学校目的，所有权就会终止。附停止条件的所有权有时被称为有特殊限制的所有权，即一旦限制条件发生，所有权终止。产生附停止条件的所有权的语言通常表示“除非某事发生，否则出让人转让所有权”。此时“只有土地用于学校目的”的语言表示转让的是附停止条件的所有权。还有一些可以产生附终止条件的所有权的语言，例如，“当土地被用于学校目的”，“在上述学校存续期间”，“直到董事会不再为学校目的而使用土地”，或者其他的关于持续时间（durational）方面的语言。仅仅表明出让人转让动机的语言并不能产生附停止条件的所有权。例如，“为学校目的转让给哈特福德（Hartford）学校”，赋予董事会完全绝对的所有权，而非附停止条件的所有权。

　　每一个附停止条件的所有权都伴随着将来所有权（Future Interests）。在普通的案例中，将来所有权受到出让人的限制。如上例中，甲或者其继承人被称为偶然取回所有权（Possibility of Reverter）人。偶然取回所有权会受到明确的限制。当出让人为学校董事会创设的权利为附停止条件的所有权时，他并没有转让自己在土地上的全部所有权。所以，根据法律就会产生偶然取回所有权。

　　转让人将其所有权转移给受让人，同时附有一定条件，条件成就时，转让人有权依诉讼方式或重占土地的方式行使终止权，转让人行使终止权的，所有权终止。此所有权为附终止权的所有权。与附停止条件的所有权不同，当事人约定的条件成就所有权并不会自动终止，需转让人行使终止权，转让人若不行使终止权，所有权继续存在。例如，甲将一块土地转让给学校的董事会及其承继人，但是如果土地不再用于学校目的，出让人可以重新进入（re-enter），收回土地（retake the premises）。如果出让人选择行使进占权（the right of entry），董事会享有的所有权终止；若只有所声明的事件发生，转让人并未实施重占土地的行为，所有权不会自动终止，将继续存在。

　　附停止条件的所有权和附终止权的所有权的区别在于：第一，未来某一特定事件一经发生，受让人所享有的附条件的所有权是否自动终止有区别。附停止条件的所有权自行终止，转让人可以基于取回所有权取得土地的现实占有，而无需向受让人提出任何主张；而附终止权的所有权，并不因为契书约定的特定事件发生而当然终止，须经原所有人以司法上的手段或者重占土地等行为行使终止权才能发生所有权终止的后果，原所有人没有通过明确的语言或者行为表示行使终止权，受让人可以继续享有所有权。第二，出让人在创设这两种附条件的所有权时，所使用语言不同。“如果特定事件发生，所有权可以被出让人收回”，此时就产生了附停止条件的所有权。在上例中，以“但是，如果”（But if）开始的条款表明了停止条件（a condition subsequent）。在转让所有权之后，可以产生停止条件（a condition subsequent）的其他语言有，“假设，然而，如果财产”，“如果财产……的条件”，或者其它表明因出让选择导致所有权存续期限缩短或者所有权被收回的语言。产生附停止条件的所有权和附终止权的所有权的语言截然不同。出让人转移土地所有权时明确保留进占权﹙Right of Entry﹚，或者通过文件使用的语言能够合理推断出出让人保留了进占权，这种转让产生了附终止权的所有权。当然，通过明确的排除进占权可以避免诉讼。律师们在使用所有权条款的时候，通常指绝对所有权。

　　（三）美国所有权体系中的将来所有权

　　在美国财产法上，取回所有权是将来所有权的一种，根据使用的情况不同可以分成三类：必然取回所有权，偶然取回所有权和附终止权的取回所有权。附终止权的取回所有权和前两种取回所有权有两点区别：第一，前者必须在契书或遗嘱中有适当的语言加以明示，未经明示，不产生附终止权的取回所有权；后者无须以语言明示，默示既可以产生。第二，前者于终止条件成就时，转让人必须实施终止受让人权利的积极行为，这样才能发生受让人权利终止的效果：依早期法，转让人须通过实际重占土地的方式行使终止权；现在转让人须通过提起诉讼的方法行使终止权，转让人在条件成就后的一定时间内无正当理由未行使终止权的，视为放弃终止权，而后者一经受让人死亡，受让权利的期间届满或转让人约定的条件成就，受让人的权利自行终止，无须转让人实施积极的终止行为。这绝对是一个技术性的划分，因为任何占有性的权利在权利人弃权之前都不得不自动的终止。只要出让人创设了一个偶然取回所有权，他或他的继承人就可以在契书规定的限制受到破坏的时候，立即取得不动产的现实占有。在明确的取回条款下，排他的使用目的创设了一个附停止条件的所有权和偶然取回所有权。

　　普通法中，进占权及取回所有权可以在权利人死亡时由其继承人继承。但不可以转让，因为二者具有太多的偶然性和不确定性。直到现在，诉讼依然认为其不可转让。但是，在美国的绝大多数州现今的趋势认为，如果这些进占权和取回所有权是权利，因为这些权利可以被继承人所继承，所以可以抛弃权利在有生之年不得转让的规则，偶然取回所有权及进占权如同其他财产权利一样，可以在有生之年相互转让。有些州对这两种权利进行了区分，偶然取回所有权可以转让，但是进占权不能转让。有些州，进占权受到了更加严格的限制：在有生之年仅仅试图转让这些权利就会导致这些权利的消灭。另外，两种权利会产生不同的法律效力：偶然取回所有权会导致自动占有；进占权需要出让人终止附停止条件所有权的积极行动，先占也包括在内。一旦附停止条件的所有权结束，立法便对偶然取回所有权施加限制，而立法不会对进占权发生作用。然而很多州在条件成就时就开始适用进占权或者普通法上的迟延规则。当适用迟延规则导致伤害，偏见，或者对另一方的不利或法院的救济，其他州的法院可以要求在法定期限内实施进占权。这称之为法律的限制期限。由于以上事实，法律文件的撰写人一般不会求助于产生附停止条件所有权的经典语言，因为容易产生纠纷。而卡洛莱纳州和肯塔基州已经取消了对两种权利的语言上的区分。

　　附条件的所有权可以永续存在，也可以由于未来事件而终止。条件未成就的情况下，附停止条件的所有权是绝对的、完全的所有权（a fee simple），可以自由转让和继承。然而因其自身受制于所附条件，所以转让可能会受到转让条件的限制。贯穿于美国财产法的核心理念即最大限度的促进不动产的转让。如果行为人为不动产转让设定的条件会限制不动产的转让，或者大大的降低不动产的流通效率，此时就会认定所附条件无效。但也存在困难之处，有些所附条件限制不动产的使用方式、使用目的、使用者。从静态角度而言，所附条件并没有限制不动产所有权的转让，然而，从动态角度而言，不动产进入了流通领域，这些所附条件就会大大的降低不动产的流通效率。

　　所谓将来所有权，是指所有权人无权现实占有标的物，待将来条件成就时方可取得标的物占有权的一种所有权。将来所有权本身是一种既得权，即现实权利，而不是期待权，只是权利人无权现实占有标的物，将来取得对标的物的占有权。

　　将来所有权是一种现实的权利，即使在取得标的物的现实占有之前，也可以通过契书或者通过遗嘱加以处分；当第三人或者土地的现实占有人实施了损害其利益的行为时，其有权诉求法院获得救济；当土地上存在的公共设施须支付应当支付的必要费用的，如果土地上公共设施的存在时间长于现实所有权人，如土地的终生所有权人的权利存在期间，则因公共设施须支付的费用由现实所有权人和将来所有权人公平分担。
根据享有所有权的主体不同，将来所有权的种类也不同。

　　出让人在转让土地所有权之后，保有的所有权有三种：必然取回所有权（Reversions）、偶然取回所有权（Possibility of reverter）和附终止权的取回所有权（Right of entry——also known as power of termination）。

　　受让人受让的将来所有权的类型有：既得的承继所有权（Vested remainder）、偶然承继所有权（Contingent remainder）和附条件的将来所有权（Executory interest）。既得的承继所有权是指，承继人的承继所有权及其将来对土地的现实占有不以其他偶然条件的成就为前提，一经转让人赋予，承继人即拥有承继所有权，于先权利终止时既可以取得对土地的现实占有。偶然承继所有权是指土地的所有人于转让其土地为某人终生所有的同一处分行为中将土地指定他人承继，于一定条件的偶然成就或一定事件的偶然发生时承继人方可取得土地的现实占有。附条件的将来所有权是指非因先权利自然终止但因一定条件的成就而生效，并具有剥夺先权利效力的将来土地所有权。

　　既得承继所权有三种不同的类型：不得撤销的既得承继所有权（Indefeasible Vested remainder）、主体未完全确定的既得承继所有权（Vested Remainder Subject to Open）和附终止条件的承继所有权（Vested Remainder Subject to Total Divestment）。

　　不得撤销的既得承继所有权是指转让人一经将承继所有权赋予承继人，承继所有权并不可撤销，承继人必能于先权利终止时取得土地的现实占有。此种既得承继所有权的成立需要满足两个条件：承继人应当是特定的且生存的人；于先权利终止时没有任何障碍影响承继人取得现实占有。主体未完全确定的承继所有权是指转让人将土地转让给受让人终生享有，受让人因死亡而权利终止时，由若干个尚未完全确定的人共同承继的所有权。附终止条件的承继所有权是指转让人将土地的终生所有权转让给受让人的同时，将土地的绝对所有权无条件的指定给生存且确定的承继人承继，但同时约定承继所有权因为一定事件的发生或一定条件的成就而终止。

　　偶然承继所有权分成三类：条件未定的承继所有权（Remainder Subject to Condition Precedent）、主体未定的承继所有权（Remainder Limited in Favor of Unascertained Persons）和主体未出生的承继所有权（Remainder Limited in Favor of Unborn Person）。

　　附将来条件的所有权可以分成两类：附转换条件的将来所有权（Shifting Executory Interest）和附起始条件的将来所有权（Springing Executory Interest）。前者之所以称之为附转换条件的将来所有权，是因为权利人不是直接从转让人处取得财产的占有，而是从另一受让人处转换得来。后者指在一定条件成就或者一定期限到来时，剥夺转让人的所有权，而取得土地的绝对所有权。